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如何确认共有人与承租人的优先购买权顺序

如何确认共有人与承租人的优先购买权顺序

 [本文作者：北京盈科(上海)律师事务所 马庆勇 合伙人律师 15800914918]

案情简介：

    李志远与李志明系兄弟，双方共同继承四间私房，各占两间。李志远因久居外地，将房屋出租给王林使用。李志明因嫌居住面积不够，曾请求李志远将房屋以30万元出售给自己，但李志远考虑双方系兄弟，不好交易，故最终没有谈成。后因李志远有急事，与王林协商，将自己的两间房屋以28万元的价格出售给王林，王林支付相应款项，并办理产权变更手续。李志明知道后，向法院提起诉讼，主张优先购买权，要求确认合同无效。

法院审理：

四间房屋由李志远、李志明继承而来，属于一个整体，李志明系共有人，有优先购买权。虽然王林系承租人，也有优先购买权，但物权优于债权，共有人李志明的优先购买权比承租人王林的优先购买权更为优先，而且李志远曾请求李志明将房屋以30万元出售给自己，高于双方成交的28万元，法院遂判令王林与李志远的房屋买卖合同无效。

律师评析：

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第92条规定“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属全一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”

就本案而言，系争房屋是李志远、李志明继承而来，属于一个整体，赋予李志明享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮及使用，李志明系基于物权享有优先购买权。而王林承租李志远的房屋，系基于债权，根据物权优于债权原则，李志明所主张优先购买权的顺序占先。而且，李志明愿意购买的价格与王林同李志远的房屋买卖价格大致相同，故法院的判决是正确的。