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商品房独家代理销售合同

商品房独家代理销售合同

甲方：…有限公司

地址：…县…镇…路…号

法定代表人：…

乙方：…有限公司　　

地址：…区…路…号…幢…室

法定代表人：…

甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规，在平等协商的基础上，就…“…花园”商品房独家代理销售事宜，签订本合同，并承诺遵守本合同之各条款。

第一条             本合同标的物简介

1.项目名称：…“…花园”。

2.项目地址：…县…镇…路北侧。

3.甲方同意就本项目之商品房委托乙方提供独家代理预（出）售服务，所委托销售的商品房总面积…平方米（具体以权威机构测绘的面积为准），具体单套面积、位置见本合同附件一。本项目推广名和实际名称的改变均不影响本合同的履行。

第二条             本合同所涉及的专业词汇定义

除非另有定义，在本合同中使用的下列用语具有如下含义：

1.“本项目”指甲方委托乙方独家销售（待销售）…“…花园”之全部商品房（包括全部的商业、住宅商品房）。

2.“代理销售”指甲方委托乙方在一定期限内以甲方的名义预（出）售（以下统称销售）房屋，并根据双方约定的乙方代理费计取和销售溢价房款分配的办法进行相关款项结算的项目销售方法。

3.“代销房屋”指本项目中部分可销售（待销售）之商品房，包括住宅和商铺（具体单套房屋的房号及面积见附件一）。

4.“开盘”指代销房屋在取得预售许可证或者大产证并且具    备本合同约定的开盘条件后，由甲方委托乙方按照本合同的约定对外销售的行为。

5.“代理费”指按照本合同的约定应由甲方向乙方支付的代理销售费用, 其具体计算方式参见本合同第五条的约定。

6.“营销费用”指乙方为代理销售房屋而发生并应由乙方自行承担的费用，包括但不限于广告设计、制作及发布、销售企划、销售人员雇佣及办公等费用。

7.“销售底价”指由甲方根据单套代理销售房屋的面积、朝向和其他相关条件决定的并告知乙方该单套房屋对外销售最低售价（代销房屋销售底价表见附件二, 由甲方在开盘前向乙方提供）。

8.“销售溢价”指单套房屋实际销售的每平米单价减去该单套房屋每平方米销售底价的数额乘以该单套房屋面积之积为该单套房屋的溢价。溢价由甲、乙双方按本合同第六条的约定进行分配。

9.“销售合同”指乙方按照甲方事先提供并确认的《商品房预售合同》或《商品房出售合同》范本与购房者签订的合同。在乙方销售中使用的经甲方事先提供并确认的《商品房认购合同》、《商品房预售合同》或《商品房出售合同》共同构成本项目的销售合同范本。

10.“商业秘密”指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益或损害、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。

11.“成功销售”特指具有本合同第四条第1款所指的含义。

第三条             代理销售期限、计划及开盘

1.本合同约定的代理销售期限从…年…月… 日起至…年…月…日止。

2.本合同约定的代理销售计划为：从开盘之日至2011年12月31日，完成销售本项目总面积10%；从2012年1月1日至2012年6月30日，完成销售本项目总面积30%；从2012年7月1日至2012年12月31日，完成销售本项目总面积30%；从2013年1月1日至2013年6月30日，完成销售本项目总面积30%。

3.本项目在具备预售许可证（或大产证）后为符合开盘条件。甲方确认开盘时间不晚于2011年10月31日，如开盘时间推迟，则代理销售期限、计划相应顺延（具体以双方协商为准）。

第四条             成功销售及独家代理

1.本合同所称乙方单套代销房屋成功销售是指购买单套代销房屋的购房者已签订正式《商品房预售合同》或《商品房出售合同》，且合同已经备案，销售合同中所约定的单套代销房屋总房款全部支付至甲方指定账户。前述成功销售后,甲方才有义务按照本合同的约定与乙方结算该单套代销房屋的代理费及销售溢价。

2.甲方在开盘前向乙方提供已确认的代理销售房屋的《商品房认购合同》、《商品房预售合同》、《商品房出售合同》、《交房确认书》等代理销售房屋的有关文件范本。若乙方需修改前述合同或文件范本的条款, 须事先经甲方委托人员（以书面授权委托书为准）确认并加盖甲方公章后方可与购房者签订。

3.甲、乙双方同意，由于购房者自身的原因要求终止房屋销售合同，不应视为乙方单套代销房屋成功销售，乙方不享有代理费及销售溢价，若乙方对该单套代销房屋再次进行销售并成功销售，则其代理费及销售溢价部分按最终成交价格进行结算。在购房者违约的情况下, 应由甲方决定是否依法追究购房者的违约责任; 如甲方最终决定按照该单套代销房屋认购合同、预售合同或出售合同约定没收购房者定金或收取违约金的, 则所得金额由甲方、乙方各得一半。

4.在代理销售期间，甲方确认由乙方独家代理销售本项目，甲方不再自行或委托第三方代理销售本项目，若甲方违约，须向乙方支付违约金（具体计算方法参见本合同第十一条第一款的约定）；同时，未经甲方书面同意，乙方亦不得擅自将本项目转委托第三方代理销售，若乙方违约，须向甲方支付违约金（具体计算方法同上），并无权要求甲方支付代理费及销售溢价。

第五条 代理费的结算和支付

1.在合同期限内，乙方将按代理费加上销售溢价的方式收取甲方的销售佣金（合同期满，乙方无权就甲方或甲方委托的第三方与购房者签订的销售合同收取销售佣金）。乙方按已完成销售的单套房屋面积乘以该单套房屋每平方米销售底价再乘以1.2%向甲方收取该单套房屋代理费（甲乙双方同意按房地产交易中心出具的暂测面积为准进行结算）。

2.代理费的结算和支付期限：代理费每月结算一次，即乙方于每个月的最后一日将当月及前期应结算各单套房屋代理费清单交甲方审核确认。甲方应当自收到乙方代理费结算清单之日起的7个工作日内完成确认，逾期未确认的，视为甲方认可乙方提供的结算清单；甲方应当于乙方提交应结算部分代理费清单的下个月10日前根据本合同约定支付相应比例的代理费，乙方应在收到该代理费之日起3个工作日内开具相应金额的发票。

3.代理费的支付方式：

双方同意，本合同项下经双方结算确认的代理费分为两个部分，由甲方分别支付：

（1）甲方应当于下个月10日前向乙方支付上个月应付各单套房屋代理费总额的90%；

（2）甲方把每月应付乙方代理费总额的10%作为交房代理费（交房的具体手续由乙方负责办理）暂时留存于甲方处，待本项目房屋开始交付后，甲方根据实际交房量向乙方交付代理费（每交付一套房，甲方应当于该房屋交付的下个月10日前将该套房屋所留存的10%交房代理费支付给乙方）。如实际交房期限超过本合同的代理期限的, 则双方同意将10%交房代理费的支付期限顺延至实际交房日下个月的10日。

第六条 销售溢价的结算和支付

1.单套房屋销售合同约定的每平方米单价高于每平方米销售底价的，就该单套房屋销售溢价，甲方分得80%，乙方分得20%。

2.销售溢价的结算和支付期限为每三个月结算一次，即乙方                                 于第三个月的最后一日前将该三个月及前期应结算部分销售溢价清单交甲方审核确认，甲方应当自收到乙方销售溢价结算清单之日起的10个工作日内完成确认，逾期未确认的，视为甲方认可乙方提供的结算清单；甲方应当于乙方提交应结算部分销售溢价清单下个月15日前根据本合同约定支付相应比例的销售溢价，乙方应在收到销售溢价之日起的3个工作日内开具相应金额的发票。

第七条 税收和交易费用的承担

1.甲方基于代销房屋的实际销售单价向税务部门缴纳的税费由甲方自行承担；乙方在结算中根据实际的代理费所得和销售溢价所得而向甲方开具发票所产生的税费由乙方自行承担。

2.代销房屋在产权过户中，出售方向房地产交易中心缴纳的交易手续等费用由甲方自行承担。

第八条 特别约定

1.乙方须自行承担营销费用。代销期间，本项目售楼处甲方所提供的样板房、设备设施及办公用品由乙方使用，于本项目销售代理期限届满后由甲方验收后收回，若因非自然原因而损坏，乙方应向甲方按价赔偿。乙方使用售楼处期间的其他所有费用（包括但不限于办公费用、饮水费用、水电费用等）均由乙方自行承担。

2.乙方应严格按照与甲方确认的底价表执行销售，非经甲方事先书面同意，乙方无权在销售过程中低于销售底价销售，若发生上述情况，甲方有权视作乙方违约，要求乙方补足底价并追究违约责任。

3.若乙方根据实际销售情况，需要对本项目的对外公开价格进行调价，则须以书面形式报经甲方审核，待甲方以书面形式确认后，乙方方可执行。未经甲方审核、确定，乙方擅自公开调价的，视作乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任。

4.乙方代理销售本项目的过程中，购房者支付的房款由甲方派驻现场的财务人员收取，并出具甲方盖章的税法允许的有效凭证。乙方须严格执行国家对房地产销售的各项政策、规定，规范营销代理的行为，须按甲方提供的已签字确认的相关产品性能、配套标准进行对外销售演讲，未经甲方书面认可，不得超出甲方产品的标准对客户进行书面或者口头的承诺。若发生违规情形，甲方除有权追究乙方的违约责任外，还可以要求乙方赔偿由此所造成的一切经济损失。若因上述乙方的不当行为，导致甲方须向购房者赔偿经济损失的后果，甲方在赔偿该损失后，有就此赔偿金额向乙方追偿的权利。

5.乙方应于下个月的5个工作日内向甲方通报上个月的销售情况，并提供书面材料，待甲方书面确认后双方备案；甲方对乙方提出的销售方面的问题和建议在5个工作日内予以及时答复。

6.销售代理期限的延续或终止在销售代理期限完结前1个月内由甲乙双方协商决定。

第九条            陈述和保证

1.甲方系一家经合法批准登记设立的房地产开发有限责任公司，具备房地产开发资质且能够独立地对外承担经济责任，从事商业交易、进行房地产开发建设和经营，可以独立对外签署合同，并保证本项目销售的合法性。

2.在本合同签署后开盘销售前，甲方应向乙方提供与销售有关的文件（复印件）。包括本项目预/销售许可证、本项目房地产权证、本项目规划许可证、本项目土地测绘技术报告书、甲方企业法人营业执照、甲方资质证书、小区总平面图、各楼层平面图、房屋立面图、室内及厨房设施表、装修装配标准表、甲方与银行签订的就本项目的按揭协议书、甲方与物业公司签订的就本项目的前期物业管理协议书等。甲方同意在开盘前就本项目向乙方授予委托销售证书。

3.甲方确认在正式开盘后，按照工程进度表全面完成本项目建筑安装、装修、配套设施、绿化景观工程；同时，甲方同意配备有关人员办理销售合同登记，办理公积金、按揭和组合贷款以及开票收款等事宜。

4.甲方确认在本合同签署时，本项目所属地块使用权未被司法机关以任何形式所采取的强制措施，亦不存在任何潜在风险的可能性。甲方已向乙方完整披露了就本项目所设定的所有的及全部的抵押权及任何形式的第三方权益。

5.甲方承诺，任何先前就本项目的销售事宜与其他第三方达成相关意向和任何正式合同均不应影响本项目的乙方独家代理销售权权益, 否则均由甲方负责自行解除、终止或处理，以确保乙方就本项目的独家代理销售权权益不受任何损害。

6.乙方系一家经合法批准登记、设立，具备房地产代理销售资质，并已取得企业法人营业执照的有限责任公司。乙方能够独立对外承担经济责任，从事商业交易；乙方可以独立对外签署合同，从事本合同项下的预期交易；在本合同签署后开盘销售前，乙方应向甲方提供企业法人营业执照及从事房地产代理销售的资质证明。

7.乙方确认代销期间不以自身名义对外销售房屋，亦不做任何有损甲方形象之行为；并承诺采取有效措施对本项目独家代理销售期间及之后所涉商业秘密严格保护。

8.乙方的独家代理销售工作包括并不限于营销推广、包装、销售、售后服务等与销售有关的一系列内容。乙方确认按照本项目代理销售所需提供各项计划、方案、报告、资料、咨询意见和预算，并提供本项目营销工作总纲。

9.乙方确认在本项目现场组建销售队伍，负责本项目的现场销控，成立本项目专案组，负责市场调研及分析、销售策划、媒体策划、广告设计、公关活动方案设计、促销活动设计、房展会方案设计、销售跟踪等工作并自行承担上述一切费用。且乙方在从事上述工作内容前均须由甲方先行审核并得到甲方书面批准。

10.乙方确认负责设计制作DM、现场POP、横幅、直幅、迎风旗、电杆旗、吊旗、报纸、电视、车身、服装等策划及创意，上述设计在得到甲方书面同意后实施，乙方须自行承担上述一切费用。

   11.乙方确认负责销售人员的培训并自行承担销售人员的培训费、工资、奖金、福利、交通及住宿费用。同时，乙方负责与购房者签订销售合同、房屋订购单，协助甲方办理银行按揭、公积金和组合贷款，并将与购房者签订的销售合同、收取的定金、房款于当日移交给甲方。

   12.乙方承诺在本项目取得预售条件前20个工作日内派遣第一批人员进驻本项目现场；并承诺在本合同生效后，向甲方提供对本项目的营销策划报告及广告投放计划。

13.甲方和乙方具有为签署、递交本合同，履行本合同项下之义务，具有完成本合同预期交易所必须的权利和授权。本合同已经甲方和乙方有效授权、签署及递交，已构成甲方和乙方合法的、有效的、具有约束力的义务。

14.除了本合同项下提及的申请或政府批准以外、甲方和乙方为签署、递交本合同和完成本合同所预期的交易，无须取得相关政府部门、管理机构、行政机关的同意、批准或命令，也无须申请或报送上述单位同意、批准或命令。

第十条            合同的终止

1.双方一致同意本合同因以下原因而终止：

(1)经甲乙双方协商一致而终止；

(2)本合同因代理销售期间届满且双方未能就期限延长达成一致而终止；

(3)因一方违约导致本合同被解除。

2.除因乙方违约导致本合同被解除外，本合同的终止不影响对甲方根据本合同约定所应向乙方支付的代理费和销售溢价的结算。

第十一条 违约责任

1.甲乙双方确认任何一方不得擅自解除本合同。任何一方擅自解除本合同的，以未完成销售房屋总代理费之2倍向守约方支付违约金。

2.甲方应根据本合同约定向乙方支付代理费和销售溢价提成，如逾期支付累计天数超过30天，从第31天起，每日按应付款项的万分之五支付违约金。

3.代理销售期间，乙方应按销售计划（参见本合同第三条第二款）完成销售面积。若乙方连续两期的销售面积不足当期销售计划的80%，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方以该两期未完成销售房屋代理费之2倍支付违约金。

4.任何一方违反本合同其他约定，均应赔偿守约方因此而产生的所有直接损失。

5.甲方有权对乙方的销售现场管理、销售人员配置提出合理的整改要求，如果乙方没有正当理由而拒绝按甲方要求予以整改的，则甲方有权对乙方作出相应的管理警告或处罚。

6.任何一方因不可抗力的影响而违反本合同的约定的，可免除承担违约责任。

第十二条 不可抗力

1.不可抗力指不能预见，不能避免并不能克服的妨碍本合同履行的所有客观事件，包括但不限于地震、台风、水灾、火灾、罢工、暴乱和战争。

2.如果因为不可抗力致使一方不能履行本合同，在该事件发生的15天内，受影响方应提供给其它方关于该事件的详细资料和一份解释不能履行全部或部分原因的有效文件。该文件应由政府部门出具并经公证机关公证。

3.根据对合同履行的影响，双方应协商决定是否：

(1)终止本合同；

(2)部分免除一方或各方履行本合同的义务；

(3)延期履行本合同。

第十三条 其它

1.本合同未尽事宜的补充协议及附件与本合同具有同等法律效力，本合同经甲乙双方签字盖章后，即刻生效。

2.与本合同有关或因本合同产生的所有争议应通过友好协商解决，在该争议发生后的30日内，若双方未能达成解决方案，任何一方有权就该争议向本项目所在地人民法院提起诉讼。

2.本合同一式肆份，双方各执贰份，具有同等效力。与本合同有关的甲方、乙方之间的一切通信，或报告、命令、指令、文书、记录和其它书面材料应以书面形式保持和/或传递。

本合同有效附件内容如下：

(1)附件一 代销房屋房号、面积、结构图

(2)附件二 代销房屋销售底价表

(3)附件三 代销房屋室内、厨房设施表，装修装配标准表

(4)附件四 本项目配套设施图

(5)附件五 本项目总平面图、各楼层平面图、房屋立面图

(6)附件六 甲方提供已确认的代销房屋销售合同范本

——————————————以下无正文————————————

（本页为签署页）

甲方（盖章）：…有限公司

法定代表人或授权代表（签字）：                

签约时间：                  

乙方（盖章）：…有限公司　　

法定代表人或授权代表（签字）：              

签约时间：                 

签约地点：