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房地产开发企业应缴税费

房地产开发企业应缴税费

（本文作者：上海市汇盛律师事务所 马庆勇 律师 15800914918）

一、营业税

营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

营业税应纳税额=计税营业额×适用税率 

销售不动产的计税营业额为：计税营业额=全部收入-购置（受让）原价或抵债作价。

营业税按照不同行业、类别，采用不同的比例税率，销售不动产的税率为：5%。 

二、土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税应纳税额=土地增值额×适用税率

增值额为：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。

其中扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金。

土地增值税实行四级超率累进税率：

1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

2、增值额超过扣除项目金额50%，不到100%的部分，税率为40%；

3、增值额超过扣除项目金额100%，不到200%的部分，税率为50%；

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

三、城市维护建设税和教育费附加

1、城市维护建设税是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据而征收的一种税。

城市维护建设税应纳税额=（纳税人实际缴纳的增值税+消费税+营业税税额）×适用税率

按纳税人所在地的不同，设置了三档地区差别税率：

（1）纳税人所在地为市区的，税率为7%；

（2）纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；

（3）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为3%。

2、教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，以其实际缴纳的税额为计算依据征收的一种附加费。

应纳教育费附加=（纳税人实际缴纳的增值税+消费税+营业税税额）×3%

四、城镇土地使用税

城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。

城镇土地使用税应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用额度

适用额度为定额税率：

1、大城市1.5元至30元；

2、中等城市1.2元至24元；

3、小城市0.9元至18元；

4、县城、建制镇、工矿区0.6元至18元。

五、房产税

房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。

1、房产税应纳税额（从价计征）=应纳房产原值（评估值）×（1-30%）×1.2%

房产原值指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

2、房产税应纳税额（从租计征）=租金收入×4%

八、契税

契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。

契税应纳税额=计税依据×税率

计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

税率为：3%-5%的幅度税率

九、印花税

印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

印花税应纳税额=应税凭证计税金额（或应税凭证件数）×适用税率

适用税率分：

1、比例税率为：0.03‰，

2、定额税率为：按件贴花，每件5元。

十、企业所得税

企业所得税是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。

企业所得税应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率

企业所得税实行比例税率：

1、基本税率为25%；

2、低税率为20%。

十一、个人所得税 

个人所得税是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。

个人所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数

适用税率为5%-45%的超额累进税率。