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未办理抵押登记的房屋抵押合同是否生效

未办理抵押登记的房屋抵押合同是否生效

（本文作者：上海市汇盛律师事务所马庆勇 律师 15800914918）

案情简介：

齐盛向王军借款10万元，并将其拥有的一套住房进行抵押，同时约定：齐盛到期不能清偿债务时，以变卖该住房的价款偿还债务。但双方未按照法律规定办理抵押登记。2011年4月，债务到期，齐盛无力偿还，王军遂要求其变卖房产用于还债。齐盛不予理睬，王军向法院提起诉讼。

法院审理：

财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。齐盛一直拖延办理抵押登记，抵押权并未成立，王军不能要求变卖齐盛的房屋并优先受偿，故驳回原告王军的诉讼请求。

律师评析：

《物权法》第180条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”

同时，《物权法》第187条规定“ 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”就本案而言，由于双方并未办理抵押权登记手续，故抵押权并未设立，王军并不能以此主张优先受偿，因此，法院作出如上判决。但双方签订的抵押合同本身有效，王军可以追究齐盛拖延办理抵押登记，导致其无法行使抵押权，不能实现合同目的的违约责任。