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暂无产权证的房屋能否出售

暂无产权证的房屋能否出售

（本文作者：上海市汇盛律师事务所马庆勇 律师 15800914918）

案情简介：

飞轮公司与台风公司签订建房合同，约定：飞轮公司若拖欠工程款，台风公司有权将飞轮公司所建的某栋某号某室一套价值60万元的商品房用于折抵。之后，飞轮公司果然拖欠台风公司工程款，台风公司便将上述商品房占有，并将该商品房以70万元的价格出售给邹军。邹军正准备对该商品房进行装修，此时，飞轮公司领导出面阻止，其理由是：该商品房是飞轮公司财产，邹军与台风公司所签订的商品房买卖合同无效，邹军只好向法院提起诉讼。

法院审理：

根据飞轮公司与台风公司签订的建房合同约定，系争房屋实际上属台风公司所有。台风公司将系争房屋出售给邹军，邹军支付了对价，并实际占有系争房屋，邹军是善意买受人，故判令飞轮公司为原告办理系争房屋产权过户手续。

律师评析：

一、《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，在办理产权登记手续之前，系争房屋仍归飞轮公司所有，台风公司转让系争房屋，属无权处分。邹军能否取得系争房屋所有权关键就在于其依据两公司所签订的建房合同购买系争房屋，是否适用善意取得。

二、《物权法》第106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”就本案而言，邹军购买系争房屋时完全出于善意且无过失，并已平稳公然地开始占有，并准备进行装修，故邹军的行为适用善意取得，因此，法院作出如上判决。