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拆迁时营业用房如何确定

拆迁时营业用房如何确定

（本文作者：上海市汇盛律师事务所马庆勇 律师 15800914918）

案情简介：

嫦娥公司取得房屋拆迁许可证，对某小区进行综合开发改造建设。被拆迁人费林的房屋位于拆迁范围内。嫦娥公司就房屋价格和补偿安置与费林发生争议，于是向建设局申请行政裁决。但费林认为，县建设局将自己的房屋定性为住宅是错误的，其房屋性质应为营业用房。因此，向法院提起行政诉讼，请求判决撤销这一裁定。为了证明其主张，费林还出具了医疗机构执业许可证，用于证明该房屋使用性质为营业用房。

法院审理：对房屋性质确认的主要依据是房屋产权证书，从房屋产权证书用途一项中可以看出是住宅房屋还是营业房屋。如果是非住宅房屋，必须具有非住宅房屋所有权证照，而从原始初始申请批建和产权登记，以及所核发的产权证照，都是属于住宅用途。因此，原告的房屋性质应确认为住宅，判决维持。

律师评析：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。”因此，营业用房的补偿价格要高于住宅用房。在产权置换中，被征收房屋是营业用房的，还可以要求置换营业用房。但营业用房的认定一般以房产证上记载的房屋用途为准。本案中，法院以房产证记载的房屋的用途作为认定标准是正确的，至于原告提供的医疗机构执业许可证，只能证明原告被拆除的临街房屋曾用于营业，而对其房屋性质的确认不能起到证明作业，故法院作出如上判决。