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建筑工程承包人的优先受偿权优于在建工程抵押权

建筑工程承包人的优先受偿权优于在建工程抵押权

（本文作者：上海市汇盛律师事务所 马庆勇 律师 15800914918）

案情简介：

远东公司承建志远公司营业大楼一栋，合同总价500万元，工程建设过程中，志远公司以在建工程向银行抵押，申请贷款200万元，并进行了抵押登记。工程竣工后，银行向法院起诉要求偿还到期贷款及利息220万元，法院判决生效后，银行申请执行，并对工程行使抵押权，远东公司知道后，因志远公司拖欠工程款300万元，也向法院主张优先受偿权。

法院裁定：

志远公司以在建工程抵押并办理抵押登记，应认定抵押有效，银行主张行使抵押权应予以支持。但建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，故裁定远东公司可优于银行从工程折价中优先受偿。

律师评析：

一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”故本案中，志远公司以在建工程抵押被法院认定为有效。

二、但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第 一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”故本案中，法院裁定远东公司可优于银行从工程折价中受偿。