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约定工程质量保修期效力的认定

约定工程质量保修期效力的认定

（本文作者：上海市汇盛律师事务所 马庆勇 律师15800914918）

案情简介：

应杰公司与兆丰公司签订施工合同，约定兆丰公司承建应杰公司宿舍楼一幢，合同固定价200万元，竣工验收合格后付清，合同还约定屋面防水保修期为3年。2011年3月，工程竣工验收合格后交付使用，应杰公司支付全部工程款。但自2014年4月起，该宿舍楼屋面多处渗水，无法居住，应杰公司要求兆丰公司进行维修，兆丰公司以约定质量保修期已过为由，拒绝维修。应杰公司向法院提起诉讼。

法院审理：

根据相关法律规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏法定最低保修期为5年，自竣工验收合格之日起计算。该宿舍楼验收合格后，未满5年，双方在合同中虽约定保修期为3年，但因低于法定年限而无效，法院遂判令兆丰公司限期将宿舍楼工程渗水问题修复完毕。

律师评析：

《建设工程质量管理条例》第四十条规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”不难看出，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期为５年，该规定属强制性规定。这样，应杰公司与兆丰公司所约定保修期3年因违反该强制性规定而无效，故法院作出如上判决。