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开发商对未经验收合格工程擅自对外出售应承担相应责任

开发商对未经验收合格工程擅自对外出售应承担相应责任

（本文作者：上海市汇盛律师事务所 马庆勇 律师 15800914918）

案情简介：

月清公司与建元公司签订《建设工程施工合同》，由建元公司承建月清公司某工程，工程完工时，因月清公司急于投资另一项目急需用钱，便在尚未对工程进行验收的情况下，将该工程出售给南山公司，南山公司购买后，发现工程偷工减料，存在明显质量问题，遂扣减工程款40万元用于维修。建元公司随后要求月清公司支付工程尾款100万元，月清公司也要求扣减40万元遭拒，便没有向建元公司支付工程尾款，建元公司向法院提起诉讼。

法院审理：

月清公司在工程未经验收合格的情况下，即擅自出售工程，其行为构成擅自使用未经验收合格工程的情形，故其主张扣减40万元的主张没有法律依据，遂判令月清公司向建元公司支付全部工程尾款100万元。

律师评析：

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”本案中，月清公司擅自出售建筑物的行为本质上是对建筑物的一种更直接、更有效的使用行为，因此，其行为应当视为“擅自使用”情形，因其擅自使用未经验收合格的工程质量又非系基础性和主体结构工程的质量问题，故法院很难支持其抗辩的，因此，其应当支付全部工程尾款。