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如何认定非产权人签订房屋买卖合同的效力

如何认定非产权人签订房屋买卖合同的效力

（本文作者：上海市汇盛律师事务所 马庆勇 律师 15800914918）

案情简介：

李文亮从王兰手里购买二手房一套，李文亮支付了全部购房款，该房屋产权证明尚在办理之中。由于李文亮做生意失败，急需还款，李文亮不得已以同样的价格将未过户的二手房卖给张力，双方签订了房屋买卖合同。后来，遇房价上涨，李文亮向法院起诉，要求确认与张力所签订的房屋买卖合同无效。

法院审理：

法律规定：未过户二手房，不得转让，但这是从物权公示的原则出发，为了保证交易安全所采取的行政管理措施。本案中，李文亮与张力所签订房屋买卖合同系双方的真实意思表示，双方亦都未对该二手房产权未过户事实产生过误解，故认定该房屋买卖合同有效。

律师评析：

《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，李文亮虽还不完全是该房屋的所有权人，但李文亮已支付全部购房款，产权过户只是程序上的问题，李文亮将该未过户的房屋卖给张力是其真实的意思表示，张力亦知晓该情况，故双方所签订房屋买卖合同应为有效合同，因此，法院的判决是正确的。