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如何认定买受人与非产权人签订房屋买卖合同的过错责任

如何认定买受人与非产权人签订房屋买卖合同的过错责任

（本文作者：上海市汇盛律师事务所 马庆勇 律师 15800914918）

案情简介：

彭东与彭西系兄弟关系，某处房屋由二兄弟的父母赠与彭东所有，彭东也办理了土地使用权证。其后，彭东离家去外地打工，将房屋锁住，留有相应物品价值1万5千元。彭西仍在家乡居住，但因赌博缺钱打起了哥哥房屋的主意，便与李建商议，将该房屋低价卖给李建，约定购房款3千元，李建对房屋权利人系彭东的事实也完全知晓。其后，李建组织人将该房屋拆除，抽出木料对外销售，致使彭东的物品全部被盗。彭东得知此事回乡后，向法院提起诉讼，要求彭西、李建连带赔偿，并将房屋恢复原状。

法院审理：

彭西并非产权人，其出售房屋行为系无权处分，李建知晓房屋权利人是彭东，却仍购买该房屋，并非善意买受人，该房屋买卖合同无效，且造成彭东实际财产损失，故判令彭西、李建连带赔偿彭东财产损失1万5千元，并修复房屋至原样。

律师评析：

房屋属于不动产，我国法律对不动产的设立、变更和转让实行登记制度，李建完全知晓其所购买房屋土地使用权证登记在彭东名下，该房屋并非彭西所有，故其不是善意买受人，这样，其与彭西所签订房屋买卖合同完全为无效合同。李建、彭西对该房屋实施拆除，致使彭东财产权受到侵害，故二人构成意思联络的共同侵权，依法应承担恢复原状及赔偿损失的责任，因此，法院的判决是正确的。