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如何认定非善意人已取得买受房屋产权证明的效力

如何认定非善意人已取得买受房屋产权证明的效力

（本文作者：上海市汇盛律师事务所 马庆勇 律师 15800914918）

案情简介：

刘阳与孙江签订房屋买卖合同，约定刘阳将自己所有的一套房屋以100万元价格卖给孙江，刘阳因开发商原因并没有房产证，故合同同时约定刘阳取得房产证后即可办理产权过户手续。其后，孙江向刘阳交付100万元，并入住该房屋。但之后，刘阳在取得房产证后，认为房价上涨，要求孙江再支付10万元，其才愿意协助孙江办理过户手续，孙江予以拒绝，向法院提起诉讼，要求刘阳协助办理产权过户手续。法院判决刘阳10日内协助孙江办理产权过户手续，刘阳依然拒绝，孙江又申请强制执行，发现就在诉讼期间，刘阳又将该房屋以120万元的价格卖给二人的共同朋友王建，并办理产权过户手续。

法院审理：

王建系刘阳和孙江的共同朋友，其明知刘阳已将房屋卖给孙江，且孙江已实际居住该房屋很久，仍与刘阳签订房屋买卖合同，显然非善意人，故判令刘阳与王建所签订房屋买卖合同无效，并限期将房屋过户至孙江名下。

律师评析：

《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”本案中，孙江已交付100万元购房款，并已实际入住该房屋，刘阳理应按合同约定为其办理房屋过户手续；张建虽已取得买受房屋产权证明，但因其并非善意，且并未入住该房屋，故法院判令该房屋买卖合同无效，并限期将房屋过户至孙江名下。