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如何认定二手房买卖中阴阳合同的效力

如何认定二手房买卖中阴阳合同的效力

（本文作者：上海市汇盛律师事务所 马庆勇 律师 15800914918）

案情简介：

张成林向李文起出售自有的二手房一套，约定房价128万元，张成林偷偷录了音。为了减少税额，双方签订的《购房合同》上写明的价款为100万元，待付清房款后，办理过户手续。李文起支付了30万元首付款后，张成林将房屋交付给李文起，之后，李文起再付70万元，要求张成林办理房屋过户手续，张成林予以拒绝，要求支付完剩余的28万元，才肯过户，李文起向法院提起诉讼，要求办理房屋过户手续，张成林提起反诉。

法院审理：

这是一起二手房买卖中阴阳合同两种约定的案例，结合当时双方签约时的市场行情，以及相关录音，可以认定双方约定的房价应为128万元，故认定之前的“阴合同”约定的房价款有效，遂判令李文起再付28万元，张成林为李文起办理房屋过户手续。

律师评析：

二手房买卖中，有时会有阴阳合同的两份约定，本案中，双方为了避税，故意在阳合同中约定较低房价款，该行为因违反《合同法》第52条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，因而是无效的，但该份阳合同中，处了房屋价款外，其他条款是双方的真实意思表示，应该是有效的。在合同的实际履行中，法院结合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况，以及录音等相应证据，支持了阴合同中关于房屋价款的约定，因此作出了如上判决，这是正确的。