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二手房买卖中买方替卖方向银行还贷应避免的风险

二手房买卖中买方替卖方向银行还贷应避免的风险

（本文作者：上海市汇盛律师事务所 马庆勇 律师 15800914918）

案情简介：

迟达要出售其名下房屋一套，该房屋抵押给银行，还欠贷款20万元。陈涛看中此房，愿意以100万元购买该房屋，双方签订了二手房买卖合同。同时，双方约定，陈涛先向迟达支付20万元用于提前向银行还贷，以解除房屋的抵押，若迟达违约，要支付违约金5万元。此后，陈涛通过银行将20万元打人迟达贷款银行指定的还款账户上，等待迟达解除抵押后办理房屋过户手续。但迟达一直没有解除房屋抵押，并将20万元挪作他用，陈涛向法院提起诉讼。

法院审理：

双方签订的二手房买卖合同合法有效，合同中同时约定陈涛支付20万元，用于向银行还贷，解除房屋抵押，但迟达未按约定履行，应向陈涛支付违约金，遂判令迟达继续履行合同，并支付陈涛违约金5万元。

律师评析：

二手房买卖中，出售方大都有银行贷款，房屋会被抵押给银行，要想履行房屋买卖合同，须向银行提前还贷，并解除房屋抵押。

本案中，迟达须向银行还款20万元，房屋才能解除抵押，但迟达没有及时将陈涛支付的20万元用于还贷，却挪作他用，显然违反了合同的约定，双方同时约定，违约的话，要向对方支付违约金5万元。因此，法院判令迟达继续履行合同，并赔偿违约金，这是正确的。

另外，二手房买卖中需要提前还贷时，作为买方，应时刻监管提前还贷所支付款项的去向，并书面约定相应的违约责任，这才是避免风险的最好方法。