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银行抵押债权能否优先受偿

银行抵押债权能否优先受偿

（本文作者：上海市汇盛律师事务所 马庆勇 律师 15800914918）

案情简介：

阚林花作为买方与某公司签订房地产买卖合同，阚林花交付了全部购房款，并约定半年后办理房产证。其后，阚林花入住房屋，并对房屋进行装修。之后，某公司因欠款向某银行借款，将阚林花已购房屋及其他房屋一起向某银行办理抵押登记。后因某公司债务危机，某银行向法院起诉，要求拍卖阚林花的房屋并优先受偿。

法院审理：

阚林花与某公司签订房地产买卖合同，虽尚未办理登记，但其已支付全部购房款，并入住该房进行装修，故其与某公司之间并非一般普通债权关系，更是阚林花生存权利的体现。某银行虽办理了抵押登记，但其登记在阚林花购房之后，故驳回某银行的诉讼请求。

律师评析：

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”不难看出，房屋买受人可以对抗建设工程价款，而工程建设价款可以对抗一般抵押权。

本案中，银行的抵押权只是一般抵押权，阚林花作为房屋买受人，其已支付全部购房款，实际能对抗工程价款优先受偿权，也完全能对抗银行的一般抵押权。况且，阚林花签订房地产买卖合同在先，某银行的一般抵押权取得在后，因此，某银行无权要求拍卖其房屋并优先受偿。

并且，阚林花购房居住，出于基本生存的需要，一旦房屋被拍卖，将产生严重社会问题，因此，法院的判决是正确的。