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夫妻一方能否私自将房屋对外出售

夫妻一方能否私自将房屋对外出售

（本文作者：上海市汇盛律师事务所 马庆勇 律师 15800914918）

案情简介：

张明与王晓系夫妻关系，双方有一套房屋登记在张明名下，后双方感情不和，张明私自将该房屋出售给李靖，并办理产权过户手续。其后，李靖多次要求王晓腾房，都被断然拒绝，李靖向法院提起诉讼。

法院审理：

讼争房屋虽登记在张明名下，但系张明和王晓的夫妻共同财产。张明未征得房屋共用人同意而私自处置夫妻共同财产，因而侵害了王晓的合法权益，因此，该买卖合同无效，遂判令驳回李靖的诉讼请求。

律师评析：

本案中，一、李靖的行为是否属于善意取得？李靖作为买受人，有义务查明讼争房屋是否还有其他权利人，查明的方法包括亲自查询，让出卖人出具承诺书，让夫妻另一方出具愿意向其出售房屋的证明，故李靖在购房过程中，存在审查不严的过失，李靖的买房行为不构成善意取得。

二、张明私自对外出售系争房屋是否有效？根据法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。张明私自将讼争房屋出售给李靖，王晓作为共有人，却并不知晓，因此，该房屋买卖合同应为无效，故法院的判决是正确的。当然，李靖完全可以另案主张要求张明退款，并要求张明赔偿损失。