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如何确认农村村民之间房屋买卖合同的效力

如何确认农村村民之间房屋买卖合同的效力

[本文作者：北京（盈科）上海律师事务所 马庆勇 律师 15800914918]

案情简介：

牛楠与王凯悦系同村村民，牛楠作为买方与王凯悦签订房屋买卖合同，约定房屋价格4万元。王凯悦收到房款后，将农村房屋交付给牛楠，同时交付宅基地使用证，但未办理变更手续。其后，该村遇拆迁，王凯悦认为，宅基地使用证未变更，双方所签订房屋买卖合同无效，向法院提起诉讼。

法院审理：

牛楠与王凯悦系同村村民，双方所签订房屋买卖合同又系真实意思表示，该合同合法有效，宅基地使用证未变更亦不影响合同效力，故驳回王凯悦的诉讼请求。

律师评析：

《土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”不难看出，农村村民有权拥有宅基地使用权，可以申请，也可以受让。本案中，牛楠与王凯悦系同村村民，双方签订房屋买卖合同，牛楠购买房屋完全符合法律规定，至于未变更宅基地使用证，这只是一种公示手段，并不影响合同效力，因此，法院的判决是正确的。