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如何确认小产权房买卖合同的效力

如何确认小产权房买卖合同的效力

[本文作者：北京（盈科）上海律师事务所 马庆勇 律师 15800914918]

案情简介：

金久公司开发某镇某小区农村房屋，取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，但未办理土地使用权出让手续。金久公司与李镐签订房屋买卖合同，约定将某套小产权房出售给李镐，房屋价格21万元，李镐支付了全部购房款。其后遇房价上涨，金久公司向法院起诉，要求确认该小产权房买卖合同无效。

法院审理：

金久公司向李镐销售农村房屋，未办理土地使用权出让手续，不属于商品房开发，但金久公司取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，该房屋系合法建筑物。并且，双方自愿就该小产权房签订买卖合同，未违反国家相关法律规定，故判令合同有效，驳回金久公司的诉请。

律师评析：

《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释一》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”不难看出，法律、行政法规才是判断合同效力的依据，目前法律、行政法规并未对小产权房买卖作出明确的规定。就本案而言，金久公司取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，因此，该房屋是合法建筑，金久公司对房屋享有物权，故其与李镐所签订房屋买卖合同有效，因此，法院的判决是正确的。