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购买无产证房屋的交易风险

购买无产证房屋的交易风险

[本文作者：北京盈科(上海)律师事务所 马庆勇 律师 15800914918]

一、交易限制

《城市房地产管理法》第38条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”

不难看出，正常情况下，卖房人应该取得房产证，才能与他人交易房屋。

但此条规定只是从物权公式的原则出发，为了保证交易安全所采取的行政管理措施，是管理性规范，而非效力性强制规范。

二、合同效力

1、《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

2、《合同法》第52条第5项所规定“违反法律、行政法规的强制性规定”是指效力性强制性规定，上述城市房地产管理法的规定显然不影响无产证房屋买卖合同的效力。

三、交易风险

其一，购买了无产证的房屋，买房人不享有房屋处分权，无法再出售；

其二，即使可以办理房屋过户手续，如遇房屋价格上涨，原卖房人可能会毁约，也不配合办理房屋过户手续，一场诉讼不可避免；

其三，还有更大风险，原卖房人可能偷偷将房屋再卖给出价更高的第三者，造成两个买家之间的纠纷。

因此，购买无产证房屋即使合同有效，但风险依然很大，一定要谨慎交易。